El mercado inmobiliario en España se está manteniendo sólido frente a las subidas de los tipos de interés, a pesar de que otros países están mostrando signos de exuberancia en el mercado de la vivienda. Según un informe reciente de la Reserva Federal de Dallas, la ausencia de desequilibrios significativos en el sector inmobiliario español es un «parachoques» que no se puede despreciar.
El informe destaca que el mercado de la vivienda parece mostrar un estado «espumoso, con signos de sobrevaloración que se extienden más allá de Estados Unidos, afectando en su mayoría a economías avanzadas». Los economistas de la Reserva Federal de Dallas señalan que la crisis del COVID-19 y los bajos tipos de interés han dado el último empujón a la sobrevaloración de los precios del mercado de la vivienda.
Este comportamiento febril ha destacado en países como Alemania, Estados Unidos o Países Bajos, cuya relevancia en sus respectivas regiones supone ahora también un riesgo. Los economistas de la Fed señalan que la interconexión entre las economías es tal, que todos los mercados desarrollados son vulnerables, independientemente de si los tipos suben mucho más en un lugar u otro.
A pesar de que la vivienda en España se considera uno de los mercados más resistentes, los economistas de la Reserva Federal de Dallas ven a España como el país más vulnerable a una recesión del mercado inmobiliario de los grandes de la zona euro debido a la mayor proporción de viviendas en propiedad y la fuerte prevalencia de hipotecas a tipo variable. Además, los propietarios alemanes e italianos también se enfrentan a algunos riesgos.
La situación en otros países
El informe de la Reserva Federal de Dallas alerta de que la situación en otros países es preocupante. En Alemania, los precios de la vivienda sufrieron en el segundo semestre de 2022 su mayor caída semestral en más de 20 años, poniéndose fin abruptamente al auge de una década del mayor mercado inmobiliario de Europa. La Asociación Alemana de Bancos de Cédulas Hipotecarias (VDP), que recopila datos de 700 entidades de crédito, informó en febrero de que los precios de los inmuebles residenciales habían caído un 1,8% en el cuarto trimestre en comparación con el trimestre anterior.
En Estados Unidos, los peligros detectados en los mercados inmobiliarios representan una vulnerabilidad para el panorama mundial debido al tamaño de las economías de esas naciones y los importantes efectos de contagio financieros transfronterizos. Los economistas de la Fed de Dallas advierten de que la relación precio-alquiler real de Alemania muestra una notable exuberancia, mientras que en el caso de Estados Unidos la relación tendrá que caer más de un 19% para volver a su nivel fundamental.
Por otro lado, en países como Suecia o Países Bajos, los inmuebles están sobrevalorados según diferentes ratios e indicadores. En Suecia, el mercado de la vivienda se ha desacelerado recientemente después de una década de crecimiento sostenido, y los precios han comenzado a bajar. Aunque los precios de la vivienda en Países Bajos siguen subiendo, el mercado inmobiliario en este país también se considera vulnerable debido a la alta proporción de préstamos hipotecarios a tipo variable y a la tasa de sobrecarga del coste de la vivienda.
El informe de la Reserva Federal de Dallas destaca que la vivienda global está en riesgo de sufrir un efecto dominó que pueda arrastrar incluso a mercados como los de España e Italia, donde a priori no existen debilidades visibles ni exuberancia. Los expertos de la Fed señalan que la posibilidad de un efecto dominó, en el que los inversores se retiren de la vivienda internacional en busca de seguridad y liquidez a otros lugares, también plantea preocupaciones sobre los efectos indirectos de Alemania o Estados Unidos en la economía mundial.
Las consecuencias de una posible recesión en el mercado inmobiliario podrían ser significativas. Adam Slater, analista de Oxford Economics, señala en un informe que los nuevos préstamos hipotecarios en algunas partes de Europa están cayendo drásticamente. En Alemania y los Países Bajos, por ejemplo, se han desplomado entre un 50% y un 60% desde su máximo reciente debido al aumento de los tipos de interés. En particular, estos dos mercados de la vivienda se encontraban entre los más arriesgados en investigaciones anteriores.
Las fuertes caídas de precios podrían dejar a algunas economías europeas con altos niveles de prestatarios en patrimonio negativo, comparables incluso a los observados en Estados Unidos en 2010, cuando más del 25% de los préstamos estaban «bajo el agua» (por encima del valor de mercado de la propiedad subyacente). Además, los permisos de construcción, especialmente de inmuebles residenciales, han caído bruscamente en Alemania y los datos anecdóticos apuntan a una creciente reticencia de los promotores a iniciar nuevos proyectos de construcción ante la preocupación por la rentabilidad. El exceso de oferta podría provocar un exceso de construcción, pero no se ven indicios de una acumulación importante de existencias sin vender.
Conclusión
Aunque la vivienda en España se considera uno de los mercados más resistentes, el informe de la Reserva Federal de Dallas destaca que todos los mercados desarrollados son vulnerables a una recesión del mercado inmobiliario, y que la interconexión entre las economías es tal que incluso los mercados que parecen más resistentes pueden verse afectados.
En este sentido, es importante que los gobiernos y los reguladores estén atentos a la evolución del mercado inmobiliario y tomen medidas para evitar una posible recesión que pueda tener consecuencias económicas significativas.
